投資家として「持ち家 vs 賃貸」の結論を出してみた
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こんにちは、日比谷タクミです。
持ち家 vs 賃貸
は最近も至る所で議論がなされており、様々な結論が飛び交っています。
今回は日比谷タクミが投資家としての目線から、様々なシミュレーションを通して、この議論に対して結論を出しにいきたいと思います。
この記事はこんな方におススメ
・持ち家と賃貸はどちらが良いのか判断できない
・ネット上では曖昧な結論が多くて、結局よく分からない
・投資家の視点で持ち家 vs 賃貸の話を聞きたい
一般的な主張の整理
それぞれの立ち位置で異なる持ち家 vs 賃貸の主張
一般的に持ち家派の人からは
「持ち家は資産だ」
「価値が落ちない家を買えば、持ち家の方が得だ」
「老後に家を借りられないから、持ち家が無いのは考えられない」
といった主張が出ています。
一方で、賃貸派の人からは
「住み替えが可能なので賃貸が良い」
「持ち家は将来価値が下がる」
「家賃以外のランニングコストが掛からない」
といった点が強調されていることが多いです。
また、WEB上の有識者っぽい方の記事を見てみると、双方に配慮しているためか、
「価値観はそれぞれなので、どちらが良いかは人によって異なる」
「試算の結果、ほぼかかる費用は一緒なのでどちらともいえない」
といったどっちつかずの結論が多いように見受けられます。
どちらも一長一短という形で、確かに持ち家にするか、賃貸で良いのかを考えている人には判断が付かない、とも思います。
前提が抜けた議論になっていないか？
日比谷タクミは一般的に行われている持ち家 vs 賃貸の議論は、
「結論を出すまでのプロセスをちゃんと追っていなく、また、大切な前提が抜けている」
と思っています。
持ち家か賃貸かに結論を出す上で必要なプロセスは以下です。
１、デジタルな計算から結果を出す
２、投資家としてROIを考える
３、自分の思想と好みで選ぶ
この手順で考えるべきだと思います。
これはビジネスで行われている定量・定性での分析結果に基づいて、最後は経営者が理念や思想に基づいて投資判断を行うプロセスと全く一緒です。
一般的な経営者は、まずは事実となるデータをしっかり把握し、投資ROIに基づいて検討を行った上で、最後は理念や思想に従って判断します。
家を買うか買わないかは人生の中でも大きな投資判断です。この持ち家 vs 賃貸を考える上でも同じプロセスを辿ってみましょう。
1、デジタルな計算から結果を出す
※シミュレーションに用いている数字は概算ですので、その点ご理解をお願いします。出来る限り現実に近いと思われる数字を使っていますが、日比谷タクミは不動産専門化ではないので、もし現実と乖離する数字があれば申し訳ないですが、ご教授くださいm(__)m
持ち家の30年シミュレーション
まずシミュレーションの前提条件を整理します。
・東京都の立地の良い場所にあるマンション
・物件価格6000万円
・頭金10%
・ローン金利1.39%(SBI住信ネット銀行) ※30年固定
・元利均等で月15万円の元本返済
・住宅ローン減税を10年利用
という数字を置きます。
※持ち家の30年収支シミュレーション
まず購入時点で、頭金、ローン事務手数料などの諸経費、不動産取得税、ローン抵当登記などの費用が出ていきますので、ここを計算に入れています。
そして1年目からローンの支払い、固定資産税がかかります。
修繕費はいつかかるか分からないのですが、火災保険、地震保険や共益費などと含めて年12万ほど横置きします。
頭金を含めて1年目に発生する金額は1,187万円なります。家賃相当額となる元本支払い分180万円を除き、住宅ローン減税20万円分を足すと、実質の初年度コストは1,027万円です。
この前提条件をベースにしたシミュレーションだと、持ち家の30年後の収支は
マイナス7,960万円
となります。
賃貸の30年シミュレーション
賃貸は計算がシンプルです。
持ち家と計算を公平にするために年間家賃180万円に加えて、修繕費＝管理費と置いて年間12万円を加えることで、年間家賃は192万円とします。
※賃貸シミュレーション
30年間賃貸家賃を支払い続けた収支は
マイナス5,760万円
となります。
30年シミュレーション結果からさらに深く検討
最初のシミュレーションでは
持ち家は、マイナス7,960万円
賃貸は、マイナス5,760万円
という計算となりました。
30年で考えた場合は1800万ほど差がつくので、賃貸に分がありそうという結果になりました。特に持ち家にかかる経費、ランニングコスト、ローン金利部分が大きな差になります。
築30年の持ち家を売却した場合
ただし、このシミュレーションの結果では、「持ち家は売却もできるし、その後賃貸に出すこともできるじゃないか」という、至極ごもっともなご指摘を頂きそうでので、さらにシミュレーションを続けてみます。
まず持ち家を、30年後に売却をする場合です。
築20年でマンションの価値はゼロになるといわれていますが、それではあんまりなので、RENS TOPICの中古マンションの築年帯別平均価格から、価格下落率を試算してみましょう。
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf
新築を購入したらすぐに市場価格は落ちます。その後ずっと下がっていきます。
築30年程度になると物件価格は4割になります。つまり6,000万円の物件は30年後にだいたい4割の2,400万円になります。売却するにしても手数料などもかかりますので、手残りは2300万にしましょう。
持ち家の収支-7,960万に2,300万円分がプラスされるので
マイナス5,660万
となり、仮に上手く平均価格で売れた場合は、ほぼ賃貸の30年後収支と一緒となります。
この計算を見ると、
「値段の下がらない物件を買えば、持ち家の方が得だという意見は一理ある」
と言えますね。
もし、値段の下がらない物件を見極められれば・・・という前提付きですが。
築30年の持ち家を賃貸に出す場合
一方で、「売却はせず賃貸に出すので、持ち家は資産である」という持ち家派のご指摘を考慮し、期間を45年に延ばしてみます。
・持ち家を30年後から賃貸に出す(築30年なので家賃10万程度に)
・子供が独立するとして、自分たちは小さめの別の賃貸物件に住む(家賃10万)
・賃貸の人も同じ条件として、30年後から小さめの物件に住み変える
という条件を加えてシミュレーションをしてみましょう。先ほどの30年シミュレーションを、31,32,33年とずっと45年まで伸ばします。
※持ち家45年シミュレーション
※賃貸45年収支シミュレーション
持ち家を30年後に賃貸に出すシミュレーションで比較すると、
マイナス8,470万
となり、やはり賃貸よりも910万円ほど収支が劣後します。
"デジタルな計算から結果を出す"という前提に立つと、持ち家の場合は30年後のタイミングで
うまく売却できればほぼ同じくらい
賃貸として貸し出すなら、最初から賃貸に住む方がお得と言える
というシミュレーション結果になりました。
２、投資家としてROIを考える
さて、ここからが本題です。
ここまでは単純に持ち家と賃貸の収支シミュレーションをしましたが、このシミュレーションには致命的な前提が抜けてます。
そう、「投資利回り」です。
家を買うときには、かなり大きな頭金や経費が発生します。だいたい初期費用に購入価格の5-10%がかかり、また頭金も10%程度はかかると思います。さらに購入後にローン金利、ランニングコストが出ていきます。
つまり、先に現金が出ていってしまうのです。
お金の時間価値とも言いますが、お金は適切な場所に寝かせておくだけで大きくなります。現金を投資に回すと、長期にわたって利回りを得ることができます。しかし、手元に現金を持っていないとその利回りは獲得することはできません。
持ち家の一番の問題は、元本の返済以外のキャッシュアウトで
投資利回り獲得の機会を失ってしまう
ことなのです。
賃貸×投資のシミュレーション
先ほどのシミュレーションを投資家的な視点から進化させてみます。
賃貸の場合、家を購入する時のローン金利、初期費用やランニングコストがかかりません。その分を投資に回すという前提で、再度シミュレーションしてみます。
・持ち家にかかる初期費用、ランニングコスト分を投資に回す
・投資利回りは全世界の経済成長率4%で設定
※IMF（国際通貨基金）の報告では2018年1月11日時点の世界経済成長率はここ数年で3.7-3.9%。実際に全世界投資を株式で行うと平均リターンはもっと高いのですが、コンサバに4%で投資利回りを置きます。
※賃貸×投資のシミュレーション
賃貸に住んで、家を買ったら発生する初期コスト、ランニングコスト分を投資に回すことを前提にすると、30年後収支はなんと、
プラス964万円
になります。
ちなみに、この計算を45年に伸ばすと収支はさらにもっと大きくなり、プラス5011万(!)になります。
これで明確に結果が出ました。
「持ち家に不利な計算になっているんじゃないか？」「計算項目が不足しているだろ」といったご指摘を頂くかもしれませんが、簡単にはひっくり返せない差と言えるのではないでしょうか。
持ち家の場合、30年後に上手く売却した場合でも収支はマイナス5,660万円でした。賃貸×投資を行った場合とは、実に6500万もの収支差が生まれます。
３、自分の思想と好みで選ぶ
持ち家派の方には申し訳ない結果になりましたが、この持ち家か賃貸かをシミュレーションし、投資家としてROIを考えた結果が上記です。
ただ、日比谷タクミは決して持ち家がダメだと言っている訳ではありません。
「それでも家族のために持ち家が欲しい」
「投資は怖いからしない」
という方もいらっしゃると思うので、それを否定するつもりは全くありません。
数字も大切ですが、最後に大切なのは、
理念・思想に基づいて自分の好みで選ぶこと
だからです。
まとめ
人生においての重要な決断をする前に、
１、デジタルな計算から結果を出す
２、投資家としてROIを考える
３、自分の思想と好みで選ぶ
この手順に沿って、考えて頂くと投資判断がブレなくなると思います。
前提が変われば多少なり計算結果が変わるはずですので、もし将来住宅をどうするか迷われている方は、ぜひご自身でもやってみて頂ければと思います。
日比谷タクミも金額や前提を変えてシミュレーションを何回もやりましたが、
「家を買うのにお金を払うくらいなら、そのお金は投資に回して賃貸に住む」
という結論になりました。特にローンを払っては買わないと思います。
コストを抑えて投資に回し、資産を膨らませていくというのが今やるべきことだからと認識しています。将来、どうしても家を買いたくなったらキャッシュ一括払いで買うでしょう。
今回の記事が皆様のご参考になれば幸いです。
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以上、日比谷タクミでした。今回も最後までお読み頂きありがとうございましたm(_ _)m
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