サラリーマンがするペーパーアセットへの投資と、現物アセットへの投資を比較してみる

こんにちは、日比谷タクミです。

投資を考える方の中で、いつも話題に登るのは

「ペーパーアセットか、現物アセットか？」

という話題です。

一般的に、資産形成においての投資対象のセオリーとしては、ペーパーアセット、現物不動産による収入が主軸として語られることも多いです。

日比谷タクミは現状、ペーパーアセットに好んで投資していますが、現物資産への投資、特に不動産投資も肯定的に捉えています。

資産形成のための収入4本柱

サラリーマンの資産形成において、現実的な収入の柱となるのは4つと言われています。

①給与収入
②配当収入
③不動産収入
④副業収入

②は株式・債券・REITなどのペーパーアセット、また仮想通貨やソーシャルレンディングなども該当します。

③は投資用不動産、金などの現物商品、美術品、そして最近よく聞くようになったアンティークコインなども現物アセットに入ります。ただ、今回は不動産投資のみにフォーカスしたいと思います。

まず、日比谷タクミはこの中で最も大切なのは

①の給与収入

だと思います。

以下が理由です。

②配当収入は、そもそも①での収入をベースとして投資原資を作ることができ、収益獲得が可能になるから
③不動産収入はサラリーマンとしての安定収入がある身分だからこそ、投資用ローンが引けてレバレッジを利かせた投資が可能になるから
④はあくまで①で十分な収入を得ることが出来ない場合における、代替の選択肢だから

そのため、「まずは給与収入をきちんと増やしましょう！」となるのですが、そう言ってしまうと話が終わってしまいます。

今回はペーパーアセットと現物アセットについてなので、サラリーマンである我々が、限られた自分のお金、人的資本をどちらに投資すべきなのかを考えてみたいと思います。

ペーパーアセットと現物アセットの違い

流動性(換金性)

ペーパーアセット＞現物アセット

ペーパーアセットへの投資メリットの大きな部分が、この流動性です。株式、債券、REITなどのペーパーアセットは、市場が開いている限り時価で売却することができます。

投資の鉄則は、

「安くなったら買う」
「高くなったら売る」

と言われていますが、現物アセットではこれが簡単にはできません。

現物アセットは相対取引となるため、必ず売り手と買い手のニーズ、条件が合致しており、売買タイミングが一致している必要があります。

しかし、市場で取引されているペーパーアセットだからと言って、売買代金の総額が少ない銘柄には注意が必要です。

株式、投資信託やETFでも出来高や時価総額が銘柄選定の参考にされるのは、この銘柄への投資参加者の多さによる流動性を見ているからです。

日比谷タクミが保有している個別株、ETF、投資信託、REITなどで40銘柄を超えますが、1つだけ売買代金が少なく買いづらいものがあります。

1566 上場インデックスファンド新興国債券

この銘柄は1日の出来高が2000～14000程度しかなく、買いを入れてもなかなか約定しないので、以前手こずりました。 

分散投資

ペーパーアセット＞現物アセット

投資対象を分散させてリスクを抑えたいということであれば、ペーパーアセットに圧倒的な強みがあります。

投資対象がREITであれば、

・国内/海外、都心部/地方などの地域分散
・投資対象となる施設カテゴリー(オフィス、住居、物流、ヘルスケア等の分散)
・銘柄の分散

などを簡単に行うことが出来ます。

しかし、現物の不動産を投資対象とするのは、ある意味究極の集中投資です。

1物件、多くても数個の物件に数千万、数億というお金をレバレッジという借金を抱えて投資するということなので、物件選定の目利きが必要になります。

しかし、良い物件選定は素人がそんなに簡単に出来るものではありません。

レバレッジ

ペーパーアセット＜＜＜現物アセット

危険な信用・レバレッジ取引

株式などのペーパーアセット投資にもレバレッジ取引というのがありますが、株式やFXでの証拠金取引、レバレッジ取引というのは基本的にキャピタルゲインを狙った短期売買です。

別の記事で何度も説明していますが、短期売買はゼロサムゲームになります。

短期トレード自体を否定する訳ではありませんが、株式の信用取引、FXでのレバレッジ取引は堅実な投資を目指すサラリーマン投資家がとるべき手段ではないと思います。

ペーパーアセットに投資するのであれば、レバレッジは無し、もしくは最小限にして手持ち資産の中できちんと利回りを高めていけるように考えるべきです。

不動産投資の家賃収入はレバレッジが武器に

一方で、家賃収入を基本とする不動産投資によるインカム投資においては、レバレッジを使えることは大きなメリットになります。

自身の信用度にもよりますが、頭金を用意すれば元金の10倍くらいまでローンを引けるケースもあり、物件への投資規模を大きくすることで家賃収入を増やすことができます。

現物アセットの最大の武器は、このレバレッジを使って家賃収入を大きく出来ることです。

収益性が高い物件にさえ投資が出来るのであれば、現物不動産への投資はインカム投資家にとって非常に魅力的です。

結論、レバレッジの面では不動産投資が圧倒的に有利と言えます。

投資までの難易度

ペーパーアセット＞現物アセット

ご存知の通り、市場で取引されるペーパーアセットに投資するのに必要なのは、

・口座開設
・現金

のみです。

もちろんアセットアロケーションによるリスク分散、銘柄をきちんと選定した上でのポートフォリオ構築など、考えるべきことは沢山あります。

しかし、非常に手軽に投資ができるのがペーパーアセットの強みです。本業があるサラリーマンには最適な投資対象と言えます。

一方で、不動産投資は一番最初の投資までの物件探し、選定がリターンの肝です。

不動産物件は1つ1つ違うので、信頼は自分で担保しないといけません。そのため最初の投資フェーズではかなり手間がかかります。

物件調査、買付申し込み、ローン申込・審査、売買契約、引き渡し、修繕、入居者募集など、投資前にやるべきことが多く、サラリーマンが片手間で出来るような投資ではありません。

そう考えると投資難易度が高いものなので、日比谷タクミは、サラリーマンで不動産投資で成功されている方は凄いと思ってます。

 

投資後のメンテナンス

ペーパーアセット＝現物アセット

正直、ペーパーアセットと不動産投資ではメンテナンスの種類こそ違えど、負荷でいうと差はないと思います。

ペーパーアセットは、きちんと経済環境のウォッチ、収支の管理をしながら追加買付、リバランスなどを定期的に行わないといけません。しかし、それほど大きな手間にはなりません。

不動産も空室対策、修繕などは定期的に発生します。しかし、その頻度は低いと言えますし、管理会社に大部分を委託することも可能です。

まとめ

ペーパーアセットへの投資も、不動産投資も、結局資産運用なので真剣に丁寧に投資対象を選定すべきですし、管理にも高い意識を持って向き合った方が良いと思います。

確かにペーパーアセットへの投資の方が、手軽に投資ができ、メリットが大きいように見えます。

しかし、肝心のインカムリターンの最大化の面から考えると、レバレッジを大きく活用できる不動産投資に分があると言えます。

日比谷タクミは以前真剣に不動産投資も考えましたが、なかなか利回りに優れた物件が見つかりませんでした。

ペーパーアセットの税後利回りと、レバレッジを利かせたあとの不動産投資の実質利回りを比較しても、あまり不動産投資に魅力が見えなかったので、時期ではないと判断しました。

結果、現在はペーパーアセットのみに投資をしており、現物不動産の代わりにREITに投資してます。

しかし、不動産投資初心者でもゆっくり選べるくらい物件の流通量が増えて、十分な利回りが取れるフェーズになったら、ぜひトライしたいと思っています。

ちなみに日比谷タクミが不動産投資のことを勉強した際に使った本の一冊をご参考までに

リンク

皆様のおかげでブログランキングで上昇中です。もし宜しければポチっとボタンをクリックして応援をお願いいたします。